Los expertos coinciden en que, aunque parece que los datos son optimistas, hay que cogerlos con pinzas. La incertidumbre es un hecho y las valoraciones definitivas se tendrán que realizar con la perspectiva suficiente. De momento, los datos son negativos, pero arrojan considerable mejoría en relación al primer trimestre de este fatídico 2020. Un año más se ha celebrado Simed. En esta ocasión con una particularidad inimaginable: la crisis sanitaria producida por la pandemia de la COVID-19. Málaga volvió a convertirse el año pasado en el motor dinamizador de la economía andaluza y uno de los indicadores por los que se le reconoció tal distinción fue la actividad residencial. ¿La tendencia de crecimiento ha aumentado o ralentizado con la irrupción del coronavirus? ¿Qué ha pasado durante los meses en los que España estuvo confinada? De momento, “Málaga tiene mucho que decir en esta crisis”, insisten desde Gilmar, grupo promotor que acaba de abrir delegación en la capital.
En lo objetivo, el número de viviendas visadas en la provincia de Málaga estabiliza su decenso en torno al 30%, después de haber descendido en el primer semestre de este año un 32,35%. En total, se han contabilizado 3.958 visados, frente a las 5.809 unidades proyectadas de enero a septiembre de 2019. La parte positiva está en la recuperación durante el segundo trimestre, según los datos del Colegio Oficial de Arquitectos (COA). Si bien durante el primer trimestre los visados descendieron casi a la mitad, entre abril y junio sólo cayeron un 17% en relación al mismo periodo del año anterior. Síntoma de que la bajada podría ser coyuntural.
Málaga no es la única provincia que ha experimentado un descenso de los visados, sino que tal y como indican desde Analistas Económicos en su último informe, es una tendencia generalizada en la región andaluza. Eso sí, el mismo informe destaca el incremento de casi el 50% interanual de Málaga en lo que se refiere a licitación pública entre enero y mayo. Supone la única provincia en positivo gracias a actuaciones como la mejora de los accesos al PTA o la adecuación de espacios en el Polo de Contenidos Digitales, entre otros proyectos.
Esta línea, la de las obras públicas, es la vía de recuperación que ven más factible desde ‘Guamar’. Su presidente, Antolín Martín insiste en que el gobierno debe actuar para que los fondos “se sientan tranquilos” porque las obras ya no se financian con bancos, sino a través de esos procesos internacionales: “Necesitamos que el Gobierno dé seguridad jurídica”, proclama. Por otro lado, las viviendas terminadas se han incrementado en un 43% en estos primeros meses de 2020. En concreto, las viviendas acabadas suman 2.864 unidades, frente a las 1.997 del mismo periodo del año anterior. Fruto del crecimiento inmobiliario que se fraguaba desde años anteriores.
El decrecimiento, algo coyuntural
No obstante, sí se advierte un frenazo entre el primer trimestre y el segundo. Según los datos del COA, el año comenzó con un incremento superior al 50% con respecto al año anterior en lo que refiere a casas acabadas. Situación favorable que se vio truncada con el confinamiento, que hizo reflejar tan solo un incremento del 10%. “Estamos en una coyuntura que marca una tendencia a la baja, pero que no podemos certificar hasta que no pasen unos meses”, explica el decano del COA, Francisco Sarabia, quien insiste en que durante este año se seguirá ejecutando obra nueva, “pero a un ritmo ligeramente inferior al de los años anteriores”.
En cuanto a viviendas proyectadas, el mes más favorable fue abril, con 714 unidades. En total, de enero a junio se tramitaron 417 proyectos con un presupuesto superior a los 312 millones de euros. Alhaurín de la Torre, con 46 proyectos que acumulan 164 unidades sigue siendo la líder de la clasificación. No obstante, es la localidad de Marbella la que suma los mayores presupuestos: más de 30 millones de euros en vivienda unifamiliar con 53 unidades y más de 40 millones de euros en plurifamiliar con 239 unidades. Málaga capital, en el cajón de bronce, suma 33 proyectos y 155 unidades.
“Esperemos que las cifras se regularicen con el paso del tiempo y la vuelta a la actividad de los propios promotores”, afirma con optimismo Sarabia. En lo que respecta a la actividad inmobiliaria, Analistas Económicos destaca un fuerte descenso en la actividad en su última investigación. Mientras que en la comunidad autónoma el número de compraventas sólo se ha visto disminuido en un 11,3%, en Málaga esa cifra ha ascendido al 22,4%. En cuanto a la financiación, el número de hipotecas sobre viviendas hasta abril ha sido de 6.391, un 0,8% superior a la cuantía contabilizada en el mismo periodo de 2009.
El PIB, la variable a vigilar
Por otro lado, el sector hotelero es uno de los más afectados por la pandemia con 40 millones de turistas menos. Ante esta situación, las entidades que gestionan hoteles en régimen de alquiler han tenido que renegociar las cláusulas, mientras que algunos de los propietarios empiezan a negociar una venta para conseguir la liquidez suficiente para salir del paso. En cualquier caso, y tal y como indican desde FM Consulting, ha sido el régimen de apartamento el que ha triunfado esta campaña.
Quien ha realizado uno de los análisis más negativos ha sido Bankinter, desde donde también ha insistido en la “insuficiencia de estímulos fiscales”. La entidad financiera asegura que la bajada del precio del alquiler augura lo pertinente en el precio de la vivienda. Eso sí, son cautelosos a la hora de sacar conclusiones: “Hasta dentro de unos años no se valorará el impacto real que se reflejará en las estadísticas”. Las previsiones del 17,1% de desempleo y la bajada del PIB un 11,2% tampoco favorecen: “Hay que tener cuenta que la vivienda es el principal gasto y si no hay dinero…”, concluyen.
Vivir en la periferia: del boom turístico a huir del virus
La tendencia en la actualidad, como afirman desde FM Consulting, es la preferencia por viviendas amplias, abiertas y con terrazas o jardines. Un cambio desde el tradicional modelo habitacional y de zonas comunes. Es la misma línea que ha descrito Savills Aguirre Newman, desde donde predicen que la nueva perspectiva promotora es “insuflar oxígeno” con proyectos que incluyen “la construcción de grandes zonas verdes y amplios parques que darán un nuevo enfoque” a las ciudades.
En cualquier caso, José Félix Pérez-Peña alerta sobre la necesidad de mejorar el alquiler en Málaga. “Es una asignatura pendiente ya que todavía está muy acotada en ciertas zonas debido a la expansión de la vivienda vacacional. La ciudad precisa de un parque de vivienda en alquiler de calidad y profesionalizado para dar cabida a una demanda que no ha dejado de crecer en los últimos años”, explica el director de la delegación en Andalucía de la consultora británica.
En este sentido, durante los últimos años el mercado de la vivienda de alquiler de larga duración sigue experimentando cambios. Si la irrupción de la vivienda vacacional ya era un motivo para vivir en la periferia, ahora la densidad de población es otro de los argumentos para ello. “La nueva realidad de la ciudad pasa por la construcción de un parque amplio de vivienda de alquiler, competitivo y de precios razonables”, exponen desde Savills.
Cada vez más se busca la comodidad de zonas como Puerto de la Torre-Teatinos, Churriana o Alhaurín de la Torre por parte principalmente de familias con hijos. Estas zonas son básicamente residenciales y cuentan con una amplia red de servicios y comunicaciones con otros puntos de la ciudad y de la provincia, además de avenidas amplias, parques y escuelas de calidad.
De hecho, las zonas donde se concentra la promoción residencial son Puerto de la Torre-Teatinos, Carretera de Cádiz y distrito Este. Aún así, el centro y su entorno más próximo sigue captando el interés de los promotores y compradores finales. “El desarrollo de proyectos en altura es la nueva tendencia del mercado residencial de la ciudad, una solución ecológica y de futuro, que quiere posicionar a Málaga entre las grandes urbes internacionales”, completa Pérez-Peña.
El precio medio de la ciudad creció un 18%
2019 estuvo caracterizado por la puesta en marcha de grandes desarrollos de obra nueva que incrementaron la oferta residencial, dirigiéndose, en algunos casos, al segmento ‘prime’, a los que algunos expertos auguran el mayor revés. Durante los últimos 12 meses transcurridos, los descensos de viviendas más relevantes tuvieron lugar en las zonas de Bailén-Miraflores (-51%) y Alhaurín de la Torre (-20%). El precio medio de la ciudad creció un 18% respecto al nivel del año anterior, alcanzando los 307.635€, con un valor medio de repercusión de 2.425€/m2. El lanzamiento del proyecto Picasso Towers impulsó considerablemente el precio medio de repercusión del distrito Carretera de Cádiz hasta los 3.786€/m2, situándolo en el primer puesto de la ciudad, seguido del distrito Centro y Málaga Este, con 3.092€/m2 y 2.731€/m2 respectivamente. Por otro lado, los distritos que registraron un menor precio medio fueron Ciudad Jardín (999€/m2), Churriana (1.314€/m2). y Alhaurín de la Torre (1.596€/m2).