Málaga vive instalada en una contradicción que, a primera vista, no debería sostenerse. Los precios marcan máximos históricos, con un coste medio en la provincia que ronda los 3.000 euros por metro cuadrado, mientras el ritmo de compraventas empieza a perder fuelle, tendencia que ya apuntaba el barómetro presentado esta primavera por el Colegio de Economistas de Málaga.
A esto hay que añadir la caída de la rentabilidad: en Andalucía ha bajado al 4,9% en el segundo trimestre de 2026, más de un punto por debajo del 6,1% de hace cinco años según datos recientes de un informe de Fotocasa. En Málaga capital ha pasado del 4,8% al 4,6% en doce meses, y en la provincia del 4,9% al 4,2%, muy por debajo de la media nacional (5,7%).
¿Cómo se explica que suban los precios, bajen las ventas y caiga la rentabilidad a la vez? Para analizar qué está dándose tras este baile de cifras, Vida Económica ha entrevistado a dos fuentes clave del sector en la provincia: Juan Manuel Rosillo, presidente de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), y Javier Font, secretario del Colegio de Economistas de Málaga. De sus respuestas, conclusiones en común, empezando por el desencadenante más lógico en relación a qué estaría sucediendo en el mercado: cuando la oferta es extremadamente escasa y la demanda no deja de crecer, el precio sube casi con independencia de cuántas operaciones se cierren. «El precio está tan disparado que es normal que cada vez haya menos personas las que puedan comprar vivienda. Hay muy poca oferta, por no decir prácticamente nula, y hay muchísima demanda», resume Font.
Una oferta que no da abasto
La “poca oferta” a la que hacen referencia en el Colegio de Economistas es incuestionable: se calcula un déficit estimado de más de 70.000 viviendas, según los cálculos de la ACP. «Durante los años posteriores a la crisis inmobiliaria el sector redujo drásticamente la producción para absorber el stock existente. Cuando la demanda comenzó a recuperarse, la capacidad de producción no ha sido suficiente», explica Rosillo, quien advierte de que, si no se agiliza la generación de suelo, «esa cifra seguirá creciendo». El resultado es «un proceso de selección económica en el acceso a la vivienda»: compran quienes tienen mayor capacidad adquisitiva, mientras otros hogares quedan fuera, lo que explica la ralentización de las ventas.
Font desgrana el mismo fenómeno desde los costes: planes urbanísticos rígidos que no siguen el ritmo de la demanda, un ciclo inflacionario que ha encarecido materiales y salarios y una carga fiscal que se acumula desde que un promotor coge un suelo sin urbanizar hasta que entrega las llaves. «Cada gestión, cada proceso y fase es un granito más que le vamos metiendo al metro cuadrado», resume. A ello se suma la escasa o nula financiación bancaria a la hora de poner en marcha otras promociones, un cambio de actitud de la banca tras 2008 que hoy contribuye a estrangular la oferta nueva.
Dos miradas, un mismo diagnóstico
Promotores y economistas convergen en lo fundamental: el problema es de oferta, no de burbuja especulativa, aunque cada uno pone el acento en un extremo distinto. Para Rosillo, la clave está en el suelo y la velocidad administrativa: «Hay que reducir de forma drástica los plazos para la generación de suelo finalista, una tramitación urbanística mucho más ágil». Para Font, el problema exige un consenso entre ayuntamientos, Junta, Estado y banca, porque «una solución independiente no vale para nada». Ambos señalan además un mismo punto ciego: el alquiler, un mercado que Font describe como poco seguro para el propietario, lo que retrae oferta.
Hay muy poca oferta, por no decir prácticamente nula, y hay muchísima demanda.» — Javier Font, Colegio de Economistas de Málaga
En el mercado del alquiler empiezan a entrar en juego otros factores que están llevando s una menor rentabilidad. Los datos que manejan en Fotocasa dejan ver «el ajuste que está experimentando el mercado residencial andaluz»: los precios de compra suben más rápido que las rentas del alquiler. En la Costa del Sol el fenómeno es más acusado: municipios como Torrox (3,8%), Benahavís (3,7%) o Marbella (4,0%) están entre los menos rentables de España, y pisos.com sitúa a Málaga capital en el entorno del 4,9%, lejos del 7,96% de Tarragona. Aun así, apunta Fotocasa, Andalucía sigue siendo uno de los mercados residenciales más dinámicos del país.
Parte de la presión llega de fuera: según el Colegio de Registradores de la Propiedad, la compra extranjera en la provincia ha pasado del 25,64% al 34,30% entre 2021 y 2026. «Málaga es un polo de atracción económica, y cuando digo Málaga digo toda la provincia, todo el litoral», señala Font. Rosillo coincide en que los factores estructurales de la demanda «siguen plenamente vigentes».
¿Hacia dónde va el mercado?
Sobre si Málaga está llegando a repetir el patrón de 2007, ambos coinciden en que no: «Hoy no estamos construyendo viviendas por encima de la demanda ni existe una financiación descontrolada”. Estas palabras del presidente de la ACP Málaga las reafirma al señalar que el ‘flipping’ inmobiliario a una fase ya superada. Javier Font lo confirma desde la banca: las entidades «no han vuelto a conceder crédito normal, porque ese crédito no era normal» antes de 2008 y hoy aplican criterios mucho más estrictos.
A tener en cuenta un fenómeno que podría desencadenarse de situaciones como las que se está dando en el ámbito inmobiliario y sobre el que se ha reflexionado al respecto en Vida Económica: el propio atractivo de Málaga empieza a volverse en su contra, advierten ambos: el secretario general del Colegio de Economistas cita a opositores y médicos que ya eligen destino «no donde quieran, sino donde puedan pagar”. Juan Manuel Rosillo avisa de que el déficit de vivienda «acabará afectando a la competitividad económica, la atracción de talento y la cohesión social» si persisten la incertidumbre regulatoria y la lentitud administrativa.
Málaga supera las 70.000 viviendas de déficit y esa cifra seguirá creciendo si no agilizamos el suelo.» — Juan Manuel Rosillo, presidente de la ACP Málaga
Ninguno de los dos prevé un cambio brusco a corto plazo. «Va a cambiar poco, porque no hay visos de que vaya a cambiar», afirma Javier Font, quien no anticipa una crisis económica que corrija los precios y sitúa la única vía de ajuste real en una reforma profunda del suelo y del alquiler, con consenso entre administraciones. Rosillo coincide en el horizonte temporal: incluso adoptando ya las medidas necesarias, sus efectos «tardarán varios años en apreciarse», entre dos y tres como mínimo, y cuanto más se demoren esas decisiones, «más difícil será corregir el déficit existente”.
Tres indicadores, un mismo problema
Los tres indicadores que definen hoy el mercado malagueño —precios al alza, ventas a la baja y rentabilidad en descenso— son en realidad tres caras de un mismo problema: una oferta que no sigue el ritmo de una demanda estructural, alimentada por el crecimiento económico de la provincia y por un comprador extranjero que ya pesa más de un tercio del mercado. Ni promotores ni economistas ven una corrección de precios equivalente a la de 2008, pero tampoco identifican una solución rápida. El consenso, la agilidad administrativa y la seguridad jurídica en el alquiler aparecen en ambos discursos como las únicas palancas capaces de destensar un mercado que sigue poniendo a prueba la capacidad de sus ciudadanos para seguir pagando el precio de vivir en Málaga.
