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La vivienda en Málaga, ¿problema u oportunidad?

Suelo, precios, alquiler, burocracia, mano de obra. Vida Económica reúne a varios agentes del sector inmobiliario en esta mesa empresarial para tratar uno de los temas que, a día de hoy, más preocupa a los malagueños: la vivienda.

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De izqda. a dcha.: José Félix Pérez-Peña; Alejandro Pérez; Violeta Aragón; David Delgado; Francisco Pomares; y Samuel Ruiz

DAVID DELGADO / SAMUEL RUIZ  Con 218.000 hogares, y el 70% de ellos en propiedad, la capital necesita más del doble de las viviendas que se ofertan cada año. ¿Problema u oportunidad? Problema, y el principal, para la mayoría de la población de la capital y el área metropolitana. Según la Encuesta Social Malagueña, la limpieza ya no es su mayor preocupación, sino que el precio y la (escasa) oferta de vivienda pasa de la sexta a la primera posición.

Oportunidad para otros. “Hemos conseguido que por fin la vivienda esté en la agenda de todo el mundo”, insiste el concejal de Vivienda y Regeneración Urbana del Ayuntamiento de Málaga, Francisco Pomares, quien cifra en 14.000 las viviendas que se construirán en la capital en la próxima década. De momento, la demanda sigue superando a la oferta. “En los próximos años no se va a vender en la capital por debajo de una media de 3.000 €/m2”, sentencia el máximo responsable de Savills en Andalucía, José Félix Pérez-Peña. ¿Por qué? “Estamos haciendo viviendas bajo pedido”, recuerda.

Que la demanda sea muy superior a la oferta responde a múltiples factores. Uno es el cambio en la financiación: la bancaria tradicional ha desaparecido. “La alternativa para la financiación de suelo son los fondos de inversión”, interviene Alejandro Pérez, socio fundador de HCP Arquitectos. Esta requiere de un retorno rápido que exige que la mitad de la promoción sea vendida antes de sacarla al mercado. Una cuestión de seguridad financiera que interviene en el precio de la mano de la (in)seguridad jurídica: “Los tiempos se tienen que acortar si queremos solucionar la oferta y abaratar la vivienda”, argumenta Violeta Aragón, secretaria general de la Asociación de Constructores y Promotores de Málaga (ACP).

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Los cuatro modifican sus agendas para poder aplazar algo más de media hora sus compromisos del día. En el centro, hay convocada una tractorada para reivindicar mejoras en las condiciones laborales de agricultores y ganaderos. Los retos de la vivienda son otros, aunque también comparten. Como el de la falta de mano de obra y el relevo generacional. Estos y el resto de cuestiones protagonizan el debate en esta nueva Mesa Empresarial de Vida Económica con las instalaciones de Uppery Club como testigo.

Suelo: haberlo haylo

La disponibilidad del suelo en Málaga es una cuestión de perspectiva. Primero, geográfica. “Hay que comenzar a potenciar el área metropolitana, es una de las salidas a los problemas de la oferta”, comenta Alejandro Pérez, de HCP. Segundo, jurídica. “Es importante hablar de flexibilidad de usos y tener la mirada más abierta”, apostilla Pérez-Peña, de Savills. Se refiere a la posibilidad de alterar el uso inicial de una parcela ante la prioridad de la vivienda. “En suelo comercial meter flex living”, cita de ejemplo.

No es una solución final, pero sí una posibilidad de la que la Administración ha tomado nota. En concreto, en el nuevo decreto de la Junta se pueden edificar en zonas de equipamiento hogares destinados a “grupos con necesidades especiales de vivienda”, ejemplifica Violeta Aragón. Hasta la entrada en vigor de este nuevo decreto de la Junta, estas, llamadas suelo amarillo, estaban destinadas a personas en exclusión social mientras que ahora también a “personas que están fuera del mercado de la vivienda por el propio sistema”, continúa el concejal de Vivienda.

«Con la nueva ley de vivienda, el mercado de alquiler en Málaga ha retirado la oferta de más del 50%»

Es un sistema incapaz de vender a un precio más bajo también como consecuencia del coste de las cargas de infraestructura de los suelos. “Hacen inviables económicamente al sector, lo que repercute en el comprador final”, insiste Pomares. O, simplemente, paraliza numerosos proyectos, como los que podrían desarrollarse en las zonas anexas a la N-340. “Ahí se deberían cambiar los parámetros de conexión con la autovía, una carga que debe pagar el promotor y que está paralizando la llegada de hasta 20.000 viviendas porque no se puede afrontar la inversión”, afirma la secretaria general de la ACP.

“El ejemplo de la carretera de Marbella es sangrante”, interrumpe el socio fundador de HCP. Porque precisamente hacia las áreas metropolitanas parece descargar la presión demográfica de Málaga, que incrementa su población en torno a 20.000 personas al año. “Málaga no necesita vivienda, necesita nuevos barrios y tenemos que hacer un acto pedagógico como ha hecho Madrid o Barcelona”, reclama Pomares. “La ganancia operativa estará en la zona norte del área metropolitana y barrios como Churriana”, agrega Pérez-Peña.

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“Perdimos una oportunidad enorme en la crisis de 2007 para reducir los procedimientos administrativos y evitar duplicidades”

“Hay muchas cosas que se pueden cambiar, como las cargas del equipamiento eléctrico que cuestan una fortuna y que al día siguiente se las entregas a una compañía”, reflexiona Alejandro Pérez. En cualquier caso, estas infraestructuras y, sobre todo, el resto, relacionadas con la movilidad y los servicios, “tienen que ser previstas en los desarrollos urbanísticos o, como mínimo, en paralelo”. De lo contrario, recuerda Aragón, “tendremos problemas en el futuro”.

¿Y la VPO para cuándo?

El futuro de la vivienda en Málaga también pasa por las promociones de VPO. Según la estadística del Colegio de Arquitectos de Málaga, de las 6.911 viviendas visadas en toda la provincia en 2023, sólo 68 fueron destinadas a vivienda asequible y todas localizadas en la capital, donde se visaron 890. “Estamos planteando en nuestros pliegos que [para VPO] el suelo sea gratis o a coste. Eso cuando el suelo es público, ¿pero qué pasa con suelo reserva de VPO privado?”, pregunta el edil de Vivienda. “Aunque regalaras el coste del suelo no salen los números construyendo con el código técnico actual”, responde el responsable de Savills Andalucía, “y no te creas que quieren ganar un dineral, lo que quieren es no perder”.

El precio de la vivienda libre también ha hecho que crezca la demanda de VPO. “En 2017 y 2018 las VPO en Málaga se quedaban sin optantes”, recuerda Pérez-Peña. La escasa diferencia de precio entre ambas modalidades, pero con obligaciones distintas, desequilibraba la balanza. “Tiene sus complicaciones jurídicas, pero es verdad que es un bien público y tenemos que asegurarnos de que se use bien”, argumentan desde el Ayuntamiento.

En concreto, la reserva de VPO en las nuevas promociones es del 40% con la legislación actual, diez puntos porcentuales superior al antiguo marco regulatorio. Una diferencia no prevista en la inversión inicial que debe repercutirse a la vivienda libre, cuyo precio obtendrá un argumento más para ascender. ¿Pero quién puede aspirar a este tipo de viviendas? La normativa también ha cambiado: “Antes había mucha gente que tenía sueldos por encima de los que se requería, ahora pueden optar familias por encima de los 50.000”, explica Aragón.

Todo con las calidades idénticas a la vivienda libre. La diferencia aproximada de 1.000 €/m2 no repercute en la condición de la estructura. De hecho, forman parte de la misma promoción, como en Soliva, donde se aprobaron 1.000 viviendas de VPO que finalmente no han sido viables económicamente. ¿Qué ocurre? “Construimos como en Suecia, nuestro código técnico es de los mejores de Europa”, incide Alejandro Pérez. Otra variable en la fórmula del precio que se une a la de más valor: el tiempo.

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JOSÉ FÉLIX PÉREZ-PEÑA,
SAVILLS

«Más del 50% está vendido cuando lo sacas al mercado. Asegura el éxito del inversor, pero ralentiza la capacidad de adquirir nuevas viviendas»

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VIOLETA ARAGÓN,
ACP

“Sostenibilidad no es cambiar ventanas. Es conjunto económico, social y medioambiental. Todo lo que no sea así no será sostenible desde el origen»

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FRANCISCO POMARES,
AYTO. MÁLAGA

«El presupuesto que el Estado le dedica a la vivienda no llega al 1%. A lo que no le dedicas tiempo y dinero no lo tienes en el corazón»

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ALEJANDRO PÉREZ,
HCP ARQUITECTOS

“El exceso de garantía produce inseguridad. No poder dar respuesta a cuándo voy a empezar a construir genera una inseguridad tremenda”

La burocracia, confiar es el camino

He aquí la tercera perspectiva: la burocracia. “Cuando llega la construcción, los costes asignados son lo suficientemente altos para que muchos malagueños no puedan acceder a una vivienda en ese sector”, ejemplifica el responsable de Savills en Andalucía. Los trámites no solo se extienden a la gestión de suelo, sino a las sucesivas licencias a menudo duplicadas. “Cuando redactamos un plan parcial tiene que pasar todo [por ejemplo] por aviación civil y si hay algún error vuelve a pasar todo por todos los departamentos. Es un proceso de duplicidad para llegar al mismo sitio”, expone el socio fundador de HCP.

El tiempo entre la puesta en carga del suelo y la entrega de llaves es una incógnita que incluso puede demorarse 20 años, con el incremento de costes que conlleva asociado a nuevas normativas, inversión paralizada e inflación, entre otros factores. “Hay muchísima gente viendo problemas muy pequeños, pero nadie viendo lo general de la actuación”, reivindica la secretaria general de la ACP en relación a la exigente revisión de los planes urbanísticos. Una disciplina, según Pomares, consecuencia de “malas praxis de algunos profesionales” durante la primera década del milenio. “Se monta un sistema para controlar al sector y creo que eso ya está vencido, aquellos que eran los enemigos son nuestros salvadores de la vivienda”, sentencia.

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¿La solución? Delegar la confianza “es una cuestión de tiempo”, coinciden los cuatro invitados a esta Mesa Empresarial. “Se pide una declaración responsable para todo…”, muestra el camino el concejal de Vivienda, quien reconoce que el ritmo de cambios en la Administración es “mucho” menor que en el privado. De cambios y de actualización tecnológica. “También hace falta la modernización de la Administración. Muchas veces responsabilizamos a funcionarios que no tienen los medios necesarios”, reclama Alejandro Pérez, de HCP Arquitectos, quien asegura que la agilidad no está reñida con el volumen de personal: “Hay que aprender de esos ayuntamientos que funcionan mejor con la misma ley”. 

LA VIVIENDA MALAGUEÑA, EN DATOS
–  El 4% está vacía, según datos del Consistorio.
–  El 70% está en propiedad.
–  El 30% del comprador es extranjero.
–  El 40% del adquirente no necesita hipoteca.
–  En 10 años se construirán 14.000 viviendas.
–  El precio medio ronda los 3.000 €/m2.

En definitiva, la espera es una incertidumbre. “No importa tanto la espera, sino saber de cuánto va a ser esa espera para poder hacer una previsión para tomar decisiones. Esa es la mayor lacra de cualquier estudio de arquitectura. Eso [conocer los tiempos] es lo que al inversor le da tranquilidad” expone José Félix Pérez-Peña, quien reconoce que Málaga capital crecerá “de manera exponencial” en el lujo, pero que va a “sufrir en la parte intermedia”, aquella con compradores en torno a los 250.000 euros. ¿La solución? “El mercado de alquiler es clave, pero con la normativa actual es muy complejo”, aproxima la misma fuente.

De padres a… nadie:
falta mano de obra

“La falta de mano de obra es un problema mayor que el precio de los materiales”. Así de contundente se muestra el responsable de Savills Andalucía. ¿Por qué? Vuelve a afectar en el tiempo de la construcción. Las nuevas generaciones han cambiado sus expectativas de vida y optan por otros oficios a pesar de contar, según Violeta Aragón, con un convenio “mucho mejor que otros sectores productivos con salarios incluso superiores en la provincia de Málaga”. Además, la construcción cada vez exige más cualificación y especialización. “Ya no es lo que era, es mucho más tecnológico de lo que se piensa”, sostiene Aragón.

OCHO FRASES DE CONSENSO: DIRIGIR UNA ORQUESTA

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“Tenemos que cambiar la mentalidad hacia una estructura de vida de fuera de la gran ciudad para potenciar el área metropolitana”
“Si el mercado de alquiler estuviese activo y tuviéramos 4.000 en vez de 1.000, la vivienda no sería un problema”
“La solución está en el build-to-rent, pero hay que ponérselo fácil a las promotoras. El alquiler es clave, pero con la normativa actual es imposible”
“Existe un cambio cultural: hablamos de una nueva generación que aprecia más la prestación de servicios o alquiler que la compra”
“La Administración debe ayudar a urbanizar porque el sector privado construye mucho de lo que al final cede a lo público y que va a tener que mantener”

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“Hay que hacer un ejercicio de pedagogía con la VPO porque los estándares de calidad son los mejores de Europa”
“No podemos solucionar la vivienda sin solucionar las cuestiones de movilidad, infraestructura y abastecimiento, va todo en conjunto”
“Málaga necesita mucho producto y diversidad en el producto. Debemos orquestar lo que tenemos y dar soluciones a todos los aspectos”

De hecho, esta actualización de procesos responde, en parte, al paulatino descenso de mano de obra disponible. “Del 2007 a 2017 se perdió una generación completa porque los padres enseñaban a los hijos. Salíamos de una crisis y ya empezamos a tener problemas de disponibilidad y tuvimos que introducir procedimientos que necesitaban menos mano de obra”, recuerda el socio fundador de HCP Arquitectos. De forma paralela, el precio de la vivienda comienza también a ser uno de los motivos: “No les compensa lo que cobran por lo que tienen que pagar por venir”, advierte Pérez-Peña mientras todos coinciden que ya pasó en la hostelería durante el pasado verano.

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“El precio no va a bajar en los próximos años porque la demanda va a seguir superando en el tiempo a la oferta que va a poder salir al mercado”

Sostenibilidad no es cerrar la ventana

El futuro de la cadena de valor en el inmobiliario descansa en la sostenibilidad, pero “hay que empezar por el suelo y acabar en el usuario final”, coinciden todos los invitados a este debate sobre la vivienda en Málaga. La creciente concienciación en el producto final contrasta con la escasa en el origen de las construcciones. “Hay que analizar la parte económica, social y medioambiental en su conjunto. No puede ser que pongamos parches al final en algo que se puede hacer desde el principio”, insiste Violeta Aragón. “Si hacemos desarrollos de suelo sostenibles, la ciudad tendrá menos gastos en energía cuando nos recepcione”, argumenta la misma fuente. Fue, según el concejal de Vivienda, el sentido de la candidatura de Málaga a la Expo27, cuyo título ya era una declaración de intenciones: ‘La era urbana, hacia la ciudad sostenible’. “El reto de la vivienda pasa por la sostenibilidad en la construcción, de ser una mejora será una obligación. Tenemos que cambiar la dinámica”, vaticina. Y esto exige un cambio cultural. También en las instituciones, a menudo cegadas en cambiar las ventanas sin visualizar la sostenibilidad desde el comienzo. “El promotor de suelo va a Europa a conseguir fondos verdes y le preguntan por la fachada o el tejado… es que hay que empezar por el suelo”, manifiesta Aragón. Al final, hablar de la vivienda exige comenzar desde abajo. Todo lo demás es empezar la casa por el tejado.

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