El pasado día 3 de abril, la Diputación Permanente convalidó el Real Decreto 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler y con ello se confirma la reforma operada sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos. Con este Real Decreto se añade una nueva reforma a nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos que, muy probablemente, no será la última.
Esta nueva Ley será de aplicación a los contratos firmados a partir del 5 de marzo de 2019 y, en consecuencia, se hace necesario así abordar cuáles son sus pros y contras para el tráfico jurídico y el mercado arrendaticio.
El primer cambio lo encontramos en el propio ámbito de aplicación de la norma, en el que se excluyen de la Ley los arrendamientos de viviendas superiores a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. No se encuentra fundamento para esta distinción puesto que, a priori, la misma protección debería garantizarse para todo tipo de arrendatarios, con independencia de la magnitud de la vivienda o de las rentas pactadas.
Otro de los aspectos más comentados de esta reforma ha sido la ampliación del plazo de duración obligatoria del arrendamiento. Así pues, el artículo 9 de la Ley establece que el plazo mínimo será de 5 años, o de 7 años para el caso de que el arrendador sea persona jurídica. Nuevamente, se realiza por el legislador una distinción que, a priori, carece de justificación. Parece que el sentido de esta discriminación es proteger al arrendatario de las grandes multinacionales inmobiliarias, sin embargo, se obvia que existen una gran cantidad de pequeñas sociedades arrendadoras a las que no se debe meter en el mismo saco. Además, hacer esta distinción entre personas físicas y jurídicas, puede dar lugar a que las grandes multinacionales propietarias de viviendas destinadas al arrendamiento, decidan, ante la volatilidad de la regulación jurídica, evitar este mercado, con el consecuente descenso de la oferta y posible subida de unos precios que ya son suficientemente elevados.
En relación con lo anterior, tras la reforma, se limita de a dos mensualidades de renta el importe que podrá ser reclamado por el arrendador de una vivienda como garantía del pago de la renta, además de la tradicional fianza. Esta limitación, aunque pueda parecer positiva en un primer momento, tendrá que valorarse su impacto en el mercado puesto que el arrendador es, normalmente, cauteloso a la hora de arrendar su vivienda ante la imposibilidad de impago y posterior insolvencia del arrendatario, teniendo en cuenta además el largo y lento procedimiento judicial para conseguir el desalojo. Tras esta limitación, estos recelos pueden verse incrementados, por lo que los habituales estudios de solvencia realizados a los arrendatarios se tornaran más rigurosos, restringiendo, más si cabe, el acceso al mercado de alquiler.
Por último, otra modificación de calado, con la que se vuelve a la regulación del año 1994, es la que protege al arrendatario durante el plazo de duración contractual mínimo ante una posible transmisión de la vivienda a un tercero. Con la regulación anterior, tan solo encontraba protección cuando se había procedido a inscribir en el Registro de la Propiedad, sin embargo, a partir de esta reforma, la inscripción no es necesaria. La vuelta al régimen anterior tiene fundamento y sentido ante la poca incidencia de la normativa derogada ya que los arrendamientos registrados eran escasos. Sin embargo, con esta nueva regulación también se abre la veda para los habituales fraudes de ley y contratos simulados que tanto se estilan en sede de ejecuciones judiciales.
En conclusión, pese a que la modificación aporta elementos positivos y, en parte, enriquece la normativa vigente, también la empobrece al incluir aspectos que no encuentran una justificación suficientemente motivada.
Rafael Medina y Pablo Pastor Medina Pinazo Abogados