Los últimos días hemos leído titulares que, a primera vista, parecen contradictorios. Mientras unas noticias hablan de una caída en las compraventas de viviendas y de compradores cada vez más prudentes, otras destacan que las operaciones sobre fincas rústicas siguen creciendo.
Entonces surge la pregunta: ¿está cambiando realmente el mercado inmobiliario español? En mi opinión, sí… pero sólo en una parte del mercado.
Hace unos meses escribía que en España seguimos cometiendo el error de meter mercados muy distintos en la misma cesta. Los datos publicados estos días, lejos de desmentirlo, vuelven a confirmarlo. Cada vez que aparecen estadísticas nacionales hablamos de «el mercado inmobiliario español» como si toda España funcionara igual. Pero cualquiera que lleve años trabajando en este sector sabe que no es así.
La vivienda habitual empieza a mostrar una desaceleración lógica. Después de varios años de fuertes subidas de precios, muchas familias han llegado a su límite de capacidad de compra. Si a ello añadimos el coste de la financiación, es normal que el comprador negocie más, compare más y tarde más en decidir. No estamos ante un desplome del mercado, sino ante una vuelta a una situación más racional.
Muy diferente es el mercado de segunda residencia y de muchas zonas turísticas del litoral. Allí buena parte de la demanda procede del extranjero y responde a factores como la calidad de vida, el clima, la seguridad, la inversión patrimonial o una futura residencia tras la jubilación. En muchos casos, además, estos compradores ni siquiera dependen de una hipoteca concedida por un banco español.
Y todavía existe un tercer mercado que apenas aparece en los debates: el mercado rústico. Mientras la vivienda urbana pierde velocidad, las fincas agrícolas y de recreo continúan creciendo, impulsadas por nuevos perfiles inversores y por el relevo generacional en el campo.
Precisamente por mezclar mercados tan distintos surgen debates que simplifican demasiado la realidad.
Uno de ellos es afirmar que los compradores extranjeros son los responsables del problema de la vivienda. Sin embargo, según el Colegio de Registradores, aproximadamente el 14% de las compraventas corresponden a compradores extranjeros. Dicho de otra manera, alrededor del 86% de las viviendas siguen siendo adquiridas por compradores españoles.
Además, dentro de ese 14% encontramos perfiles muy distintos: residentes extranjeros, ciudadanos europeos que fijan aquí su residencia, compradores de segunda vivienda e inversores que actúan principalmente en mercados donde apenas existe competencia con la vivienda habitual de una familia española. Su impacto puede ser muy importante en determinadas localidades, especialmente en la costa y las islas, pero convertir esa realidad local en una explicación para todo el mercado nacional resulta, sencillamente, un error.
Algo parecido sucede con las viviendas de uso turístico. A nivel nacional representan algo más del 1% del parque total de viviendas. En determinados municipios o barrios turísticos su concentración puede generar tensiones y requiere una regulación equilibrada. Pero pensar que su desaparición resolvería el problema nacional del acceso a la vivienda supone ignorar la verdadera dimensión del problema. Porque el verdadero problema sigue siendo otro.
Durante años se ha construido menos vivienda de la necesaria. Los desarrollos urbanísticos continúan siendo demasiado lentos, falta suelo finalista en muchas ciudades, los costes de construcción siguen aumentando y muchos propietarios mantienen reservas a la hora de sacar sus viviendas al mercado del alquiler por la inseguridad jurídica que perciben. Mientras estas cuestiones estructurales no se afronten con decisión, seguiremos buscando culpables donde resulta más fácil encontrarlos que donde realmente están.
Las estadísticas son imprescindibles. Pero todavía es más importante saber interpretarlas. Porque no es lo mismo hablar de una vivienda habitual en Madrid, de una segunda residencia en Marbella o de una finca rústica en Andalucía. Son mercados diferentes. Y, probablemente, también necesitan soluciones diferentes.
Alfred van Krimpen
Presidente de GIPE – Gestores Inmobiliarios Profesionales Europeos
