Hace siete años, esta revista titulaba “El sector renace”, un reportaje sobre el mercado inmobiliario malagueño. Era octubre de 2019 y Málaga volvía a llenarse de grúas tras una crisis que había paralizado promociones y dejado por el camino buena parte del tejido empresarial nacido al calor del ciclo anterior.
El comprador internacional regresaba, los proyectos y los visados crecían. Pero ya entonces empezaban a apuntarse algunos de los factores que hoy definen el mercado: escasez de suelo, incremento de los costes de construcción y falta de mano de obra cualificada.
De aquella fotografía a la actual hay un salto notable. Málaga no solo se recuperó: se disparó. La provincia alcanza un precio medio de 4.119 euros por metro cuadrado y en la capital la vivienda acumula una revalorización del 135% desde los mínimos posteriores a la crisis.
Y, sin embargo, algo empieza a moverse en sentido contrario. Las compraventas pierden fuelle, la rentabilidad del alquiler cae y una parte creciente de la población contempla el mercado desde la barrera.
El mercado empieza a dar síntomas de moderación, pero todavía no se evidencia en los precios. La escalada pierde intensidad -el crecimiento interanual ha pasado del 16,6% de enero al 7,5% de septiembre-, aunque la vivienda continúa encareciéndose.
La falta de suelo finalista, los costes, los plazos administrativos y la financiación dificultan que la oferta pueda responder al ritmo de la demanda
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, sitúa detrás de esa resistencia una combinación conocida: fuerte crecimiento de la población y escasez de oferta residencial. Mientras la demanda siga encontrándose con un parque insuficiente de viviendas, la presión sobre los precios permanece incluso cuando las compraventas empiezan a desacelerarse.
El efecto se traslada directamente al bolsillo. A nivel nacional, los hogares destinan ya el 35% de su renta disponible al primer año de hipoteca. En polos de empleo y destinos turísticos como Málaga, ese esfuerzo supera en numerosos casos el 50% de la renta disponible de un hogar medio.
Menos operaciones, mismo problema
Que los precios sigan subiendo no significa que se venda más. Málaga cerró el primer semestre de 2026 con un 4,5% menos de compraventas que en el mismo periodo del año anterior. El contraste es significativo: en el primer semestre de 2025 las operaciones habían aumentado un 11,5% respecto a 2024.
Juan Manuel Rosillo, presidente de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Málaga (ACP), habla de “una normalización del mercado y no de un cambio de ciclo”. Entre las razones apunta también a unas entidades financieras que trabajan con “criterios mucho más prudentes” tras la “financiación descontrolada” de la década pasada.
Javier Font, secretario del Colegio de Economistas de Málaga, pone el foco en algo más sencillo: el precio está reduciendo por sí mismo el número de compradores capaces de acceder al mercado. “Está tan disparado que es normal que cada vez sean menos las personas que puedan comprar vivienda. Hay muy poca oferta, por no decir prácticamente nula, y hay muchísima demanda”, sentencia.
El problema vuelve así al punto de partida: la oferta. La ACP calcula que Málaga arrastra un déficit superior a las 70.000 viviendas. “Y esa cifra seguirá creciendo si no agilizamos el suelo”, apunta Juan Manuel Rosillo.
Compradores fuera de juego
La escalada de precios está reduciendo el margen de elección de quienes quieren acceder a una vivienda. Cuando el presupuesto no alcanza para el inmueble deseado, una parte de la demanda se ve obligada a rebajar sus expectativas o queda directamente fuera del mercado.
La consecuencia va más allá de quién puede o no comprar una casa. Font pone como ejemplo a opositores o médicos recién especializados que terminan escogiendo destino no “donde quieren, sino donde pueden pagar”.
Desde la ACP advierten de que la dificultad de acceso a la vivienda “acabará afectando a la competitividad económica, la atracción de talento y la cohesión social” si persisten la incertidumbre regulatoria y la lentitud administrativa.
Se configura así un mercado capaz de mantener una demanda elevada, pero que al mismo tiempo deja fuera a una parte creciente de quienes quieren vivir y trabajar en Málaga.
Cuando alquilar no compensa tanto
Hay una última pieza a tener en cuante: el extraordinario incremento del precio de compra no está suponiendo una mejora equivalente para quien adquiere una vivienda como inversión.
La rentabilidad bruta del alquiler se situó en Málaga en el 4,2% durante el segundo trimestre de 2026, la más baja de Andalucía. La media regional alcanza el 4,9% y la nacional, el 5,7%. Cinco años atrás Málaga ofrecía un 4,9%.
El precio disparado de la vivienda reduce la rentabilidad del alquiler: Málaga ya es la provincia andaluza menos rentable para invertir
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, resume la causa: “El fuerte incremento del precio de compra y la desaceleración de los arrendamientos han reducido progresivamente el rendimiento bruto de la inversión”.
El inversor necesita, por tanto, mucho más dinero para comprar un inmueble, mientras las rentas no aumentan al mismo ritmo. Esta ecuación estrecha los márgenes y resta atractivo especialmente al pequeño inversor.
Precio, compraventas y rentabilidad terminan así moviéndose en direcciones diferentes. Y detrás de las tres variables aparece una misma cuestión: Málaga necesita más vivienda. La dificultad está en cómo producirla, a qué ritmo y, sobre todo, a qué precio.
