Málaga encadena meses de desaceleración en las compraventas mientras sus precios de vivienda se mantienen entre los más altos de España, una aparente contradicción que inquieta tanto a compradores como a inversores.
Para entender qué hay detrás de este comportamiento del mercado inmobiliario en Málaga, VIDA ECONÓMICA ha hablado con Juan Manuel Rosillo Gutiérrez, presidente de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Málaga, que atribuye la tensión de precios a un déficit estructural de vivienda que ya supera las 70.000 unidades.
En esta entrevista, Rosillo descarta que la provincia esté ante una nueva burbuja inmobiliaria y defiende que el mercado vive una normalización tras años de fuerte actividad, no un cambio de ciclo. Además, plantea las medidas urgentes -agilización del suelo, simplificación administrativa y colaboración público-privada- que el sector considera imprescindibles para evitar que el problema de acceso a la vivienda se agrave en los próximos años.
Las compraventas empiezan a desacelerarse, pero los precios de la vivienda en Málaga continúan entre los más elevados de España. ¿Cómo explica el sector esta aparente contradicción y qué factores están sosteniendo los precios?
J.M.R.- Para entender la situación actual hay que remontarse a los años posteriores a la crisis inmobiliaria. Durante ese periodo, el sector redujo drásticamente la producción para absorber el importante stock de vivienda existente. Cuando la demanda comenzó a recuperarse, impulsada por la creación de nuevos hogares y el crecimiento económico y demográfico de la provincia, la capacidad de producción no ha sido suficiente para responder a esas necesidades.
Hoy estimamos que Málaga supera las 70.000 viviendas de déficit y, si no somos capaces de agilizar la generación de suelo y la construcción de nuevas promociones, esa cifra seguirá creciendo en los próximos años. En un mercado con una oferta claramente insuficiente, el comportamiento de los precios responde a una lógica económica básica: cuando un bien es escaso, su valor aumenta.
Al mismo tiempo, se produce un proceso de selección económica en el acceso a la vivienda, de modo que consiguen comprar quienes disponen de mayor capacidad adquisitiva, mientras otros hogares quedan fuera del mercado. Con el paso del tiempo, esa situación genera un mayor distanciamiento entre una oferta cada vez más cara y una demanda con un poder adquisitivo más limitado, lo que hace ralentizar las ventas.
Tras años de fuerte crecimiento, ¿creen que el mercado se está normalizando?
J.M.R.- Estamos ante una normalización del mercado y no ante un cambio de ciclo. Durante los últimos años se produjo una intensa actividad, favorecida por unas condiciones financieras muy favorables y por un importante efecto de anticipación de la demanda. Incluso aparecieron fenómenos como el denominado flipping inmobiliario, con viviendas que cambiaban rápidamente de propietario tras una reforma, incrementando artificialmente el número de operaciones registradas.
Hoy el mercado vuelve a un comportamiento más racional. Sin embargo, los factores estructurales que impulsan la demanda siguen plenamente vigentes. Málaga continúa creciendo económica y demográficamente y mantiene un importante atractivo nacional e internacional, por lo que no apreciamos señales de una pérdida estructural de interés por la vivienda.
¿Qué escenario prevén para el mercado residencial malagueño en los próximos dos o tres años?
J.M.R.- La evolución del mercado dependerá, sobre todo, de nuestra capacidad para aumentar la producción de vivienda. Málaga está creando hogares a un ritmo muy superior al de construcción de nuevas viviendas. No solo crece la población; también disminuye el número medio de personas por hogar, aumentan las separaciones y la mayor esperanza de vida hace que muchas viviendas permanezcan ocupadas durante más tiempo antes de incorporarse nuevamente al mercado.
Todo ello incrementa la necesidad de vivienda. Si no actuamos con rapidez, el déficit actual podría duplicarse en los próximos años y acabará afectando a la competitividad económica, la atracción de talento y la cohesión social de Málaga.
Solo podremos cambiar esta dinámica con medidas valientes, que permitan poner en carga los suelos residenciales más rápidamente y que en cada uno de esos suelos que se ponen en carga, se hagan más vivienda asequible. Sólo así, podremos avanzar hacia un mercado más equilibrado y accesible.
«Si no actuamos con rapidez, el déficit actual podría duplicarse en los próximos años y acabará afectando a la competitividad económica, la atracción de talento y la cohesión social de Málaga»
Con precios en máximos históricos y un acceso a la vivienda cada vez más complicado, ¿existen elementos que permitan descartar que Málaga esté viviendo una nueva burbuja inmobiliaria?
J.M.R.- Existen diferencias muy importantes respecto al ciclo anterior. Hoy no estamos construyendo viviendas por encima de la demanda, ni existe una financiación descontrolada. Las entidades financieras aplican criterios mucho más prudentes y la mayor parte de las compras responde a necesidades reales de vivienda.
El principal problema no es un exceso de oferta, sino exactamente el contrario: producimos muchas menos viviendas de las que necesita la sociedad. Además, buena parte del incremento del precio de la vivienda nueva responde al aumento del coste del suelo, de la mano de obra, de los materiales y de unas mayores exigencias técnicas y de sostenibilidad. Son factores estructurales que nada tienen que ver con una burbuja especulativa.
¿Qué medidas son necesarias para aumentar la oferta de vivienda y qué papel deben asumir las administraciones y el sector privado?
J.M.R.- La prioridad debe ser incrementar la producción de vivienda y especialmente la asequible, para ello hay que reducir de forma drástica los plazos para la generación de suelo finalista, una tramitación urbanística mucho más ágil. Para ello es fundamental reforzar los medios técnicos y la digitalización de las administraciones e impulsar fórmulas de colaboración público-privada que permitan desarrollar suelo para vivienda asequible. También habrá que replantearse los ratios de edificabilidad que estaban previstos, porque las necesidades ahora son otras.
El sector, por su parte, debe seguir mejorando la eficiencia, impulsar la innovación y participar en el desarrollo de vivienda asequible cuando existan condiciones de viabilidad. En cualquier caso, conviene ser realistas: incluso adoptando estas medidas de inmediato, sus efectos tardarán varios años en apreciarse, ya que una promoción residencial requiere planeamiento, urbanización, licencias y construcción. Por eso, las decisiones que se adopten hoy comenzarán a notarse de forma progresiva en un plazo aproximado de dos o tres años, pero cuanto más se retrasen, más difícil será corregir el déficit existente.
«Es fundamental reforzar los medios técnicos y la digitalización de las administraciones e impulsar fórmulas de colaboración público-privada que permitan desarrollar suelo para vivienda asequible»
Si hoy pudieran pedir una única medida urgente a las administraciones para aliviar la tensión del mercado residencial en Málaga, ¿cuál sería y por qué creen que tendría un impacto real?
J.M.R.- El acceso a la vivienda es un reto compartido, pero cada agente tiene responsabilidades diferentes. El sector privado invierte, asume riesgos, genera empleo y construye las viviendas que demanda la sociedad, siempre dentro del marco urbanístico y normativo existente.
Sin embargo, no puede producir vivienda si no dispone de suelo urbanizado ni de procedimientos administrativos ágiles. La simplificación en las normas, la planificación urbanística adaptada a las nuevas tipologías de familias y la disposición de las infraestructuras adecuadas para el crecimiento de las ciudades corresponde a las administraciones.
Por eso, este problema sólo se resolverá si todos ponemos de nuestra parte. El objetivo común debe ser aumentar la oferta para que los precios dejen de expulsar del mercado a quienes tienen menor capacidad adquisitiva.
¿Existe el riesgo de que unos precios tan elevados, unidos al descenso de las compraventas, terminen frenando la actividad promotora y la inversión en la provincia, o el sector sigue viendo recorrido para nuevos desarrollos?
J.M.R.- La actividad promotora necesita estabilidad y previsibilidad. Si persisten la incertidumbre regulatoria, la escasez de suelo finalista y la lentitud administrativa, algunos proyectos dejarán de ser viables y parte de la inversión buscará mercados más competitivos.
Málaga sigue siendo una de las provincias con mayor atractivo residencial y económico de España, pero para transformar ese potencial en nuevas promociones es imprescindible disponer de suelo, seguridad jurídica y procedimientos administrativos ágiles. Mantener la inversión es clave para aumentar la oferta y responder a las necesidades residenciales de la provincia.
