Hay una paradoja instalada en la Costa del Sol y que resume mejor que ningún indicador el momento que vive el mercado inmobiliario malagueño: cada vez cuesta más comprar una vivienda y, sin embargo, cada vez rinde menos alquilarla. Málaga cerró el segundo trimestre de 2026 con una rentabilidad bruta de la vivienda del 4,2%, la cifra más baja de toda Andalucía y una de las más ajustadas de España, según el estudio «La rentabilidad de la vivienda en España en 2026» de Fotocasa. Cinco años atrás, en el año 2021, ese porcentaje era del 4,9%. El descenso puede parecer modesto sobre el papel, pero traducido a la economía doméstica de un pequeño inversor significa varios meses más de espera para recuperar lo invertido.
Una provincia que se desmarca de la media andaluza
Andalucía, en su conjunto, también ha perdido fuelle: su rentabilidad media cae hasta el 4,9% este trimestre, por debajo del 5,4% de hace un año y lejos ya del 6,1% de 2021. Pero dentro de la comunidad, Málaga es la que más se desmarca por abajo. Mientras ciudades como El Ejido (12,2%) o Adra (12,0%), en Almería, siguen siendo un imán para quien busca rendimiento por alquiler, el litoral malagueño ofrece justo lo contrario. Marbella y Fuengirola apenas superan el 4%; Torrox se queda en el 3,8%; Manilva, en el 3,9%; y Benahavís cierra la tabla nacional con un 3,7%, la rentabilidad más baja de todo el país junto a la almeriense Vera. La capital, Málaga capital, tampoco escapa a la tendencia: su rentabilidad ha bajado del 4,8% al 4,6% en apenas un año.
Por qué sube el precio y baja el rendimiento
La explicación que ofrece Fotocasa para el conjunto de Andalucía sirve, casi calcada, para Málaga: el precio de compra ha subido con fuerza, mientras que las rentas del alquiler ya no crecen al mismo ritmo. Comprar exige ahora un desembolso inicial mayor, pero ese sobrecoste no se traslada de forma proporcional al recibo mensual que paga el inquilino. El resultado es un mercado que sigue siendo atractivo para vivir o para invertir a largo plazo, pero cada vez menos rentable para quien calcula el retorno año a año.
Este diagnóstico no se demuestra recurriendo solo a una única fuente. Según el informe de junio de 2026 de pisos.com, la rentabilidad bruta del alquiler en España subió hasta el 8,04%, 0,62 puntos más que un año antes. Pero ese repunte nacional no llega a Málaga capital, que con un 4,71% se sitúa entre las diez capitales de provincia menos rentables del país, solo por delante de A Coruña, Salamanca, Logroño y Bilbao entre las peor situadas, y muy lejos de Tarragona o Sevilla, que superan el 7,8%.
La metodología de pisos.com difiere de la de Fotocasa —mide capitales, no provincias, y parte de precios de compra y alquiler distintos—, pero la conclusión es la misma: mientras el resto de España ve crecer la rentabilidad del alquiler, Málaga se queda atrás. «Las diferencias de rentabilidad entre capitales reflejan el distinto comportamiento de los mercados locales. En los mercados donde el valor de la vivienda se ha revalorizado con mayor intensidad, la rentabilidad tiende a moderarse», explica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
La demanda extranjera, el otro lado del espejo
Aquí es donde aparece la primera de las dos lecturas posibles sobre lo que ocurre en Málaga. Si el rendimiento del alquiler cae, ¿por qué sigue subiendo el precio de la vivienda en la provincia? Se podría dar parte de respuesta a partir de datos del Colegio de Registradores de la Propiedad. Según la organización, la compra de vivienda por parte de extranjeros en Málaga ha pasado de representar el 25,64% del total en 2021 al 34,30% en 2026, un incremento del 34% en cinco años. Solo Alicante, que ha escalado del 31,48% al 44,65%, supera a la provincia malagueña en esta carrera. Frente a ellas, Barcelona (13,87%) y Madrid (6,85%) crecen mucho más despacio.
De ahí surgen dos interpretaciones que conviven, no siempre en armonía, sobre el futuro del ladrillo malagueño. La primera, más ligada al análisis de Fotocasa y pisos.com, pone el acento en la moderación del rendimiento: si comprar cuesta cada vez más y alquilar no compensa ese esfuerzo al mismo ritmo, la vivienda pierde atractivo como producto de inversión pura, especialmente para el pequeño ahorrador que busca un ingreso complementario.
La segunda lectura, más cercana al discurso del sector inmobiliario privado, sostiene que la rentabilidad por alquiler ya no es la única vara de medir. La demanda extranjera, dicen, no compra para rentabilizar un alquiler mes a mes, sino como residencia habitual, segunda vivienda o refugio patrimonial, lo que sostiene el precio al margen de que el rendimiento porcentual baje. Bajo esta óptica, Málaga no pierde valor: cambia de comprador y de propósito.
Una provincia en dos velocidades
Ambas lecturas apuntan, en realidad, a un mismo fenómeno visto desde ángulos distintos: un mercado que se ha vuelto más caro, más internacional y menos rentable en términos de alquiler puro. La pregunta que queda abierta es cuánto tiempo puede sostenerse ese equilibrio si el precio sigue subiendo mientras el rendimiento sigue bajando. Por ahora, la Costa del Sol sigue vendiendo casas. Lo que ya no vende con la misma facilidad es la promesa de que esas casas, alquiladas, se paguen solas en pocos años.
