El sector de la construcción ha sido uno de los menos damnificados por la crisis económica causada por la pandemia. Algunos operadores son reacios incluso a hablar de crisis económica. El caso es que la reactivación de la promoción inmobiliaria en Málaga ha superado hasta los datos registrados previos al coronavirus. Y es la obra nueva la principal protagonista de esta nueva etapa inmobiliaria en la provincia. ¿Por qué? La demanda en la tipología de viviendas ha cambiado tras los sucesivos confinamientos. Ahora, se buscan viviendas amplias con jardín, terraza y una habitación de más.
La cuota de adquisición de obra nueva en Málaga rondaba el 11% antes de la pandemia frente al 20-30% de los últimos meses
Al contrario de lo que la sabiduría popular vaticinase, el mercado de la vivienda en Málaga no ha dejado de crecer a pesar de la pandemia. El despegue en la provincia, si es que ha habido aterrizaje completo, está cosechando ya sus frutos aun cuando el coronavirus no está definitivamente vencido. Más allá de los datos generales de compraventa, donde la costa occidental sigue liderando en operaciones, es el ritmo de la obra nueva la que está caracterizando la segunda parte del año 2021. “No paramos excepto aquellas dos semanas obligatorias”, recuerda el presidente de Guamar, Antolín Martín. Esta es la principal razón en la oferta. En la demanda, su contención durante el confinamiento y su explosión tras el mismo.
“Las necesidades de la demanda están cambiando. Se ha registrado un incremento en las transacciones de vivienda de obra nueva al cierre de 2020 del 52% respecto al 2019”, explican desde Savills Aguirre Newman. En concreto, la cuota de adquisición de obra nueva en Málaga rondaba el 11% antes de la pandemia frente al 20-30% que, según la misma fuente, representa en los últimos meses. “Se han creado las condiciones para que tras la normalización sanitaria se produzca una explosión”, recuerdan desde la entidad en uno de sus últimos estudios.
Los datos facilitados por el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga (COA) reafirman esta tendencia. Durante el segundo trimestre del año, se han entregado 2.633 viviendas, un 61,5% más que en el primer trimestre y casi el doble que en el mismo periodo del año anterior. En total, representan 203 proyectos, de los que solo uno fue de VPO, firmado en la capital. Málaga, por su parte, sigue representando la zona en la que más unidades se culminaron. En concreto, 998. Estepona (533), Mijas (320) y Torremolinos (298) completan la lista.
De hecho, Gilmar, Guamar o la propia Myramar están entregando viviendas tanto en Málaga capital como en la costa occidental. “Málaga está volviendo a ser lo que conocíamos por Málaga”, comenta el director comercial de Gilmar en Málaga, Alberto Ortiz. En su caso, están comercializando hasta 9 promociones de obra nueva entre la capital y la Costa del Sol. Myramar, por su parte, ha comenzado a entregar su promoción en Arroyo de la Miel con 1.300 viviendas. Ahora, prepara otra promoción de otras 85 en la misma ubicación.
“Pese a que ha habido alguna alteración puntual, no ha sido significativa y en cuanto hemos salido de nuestros hogares tras el confinamiento y se ha vuelto paulatinamente a la normalidad”, confirma Víctor de la Puerta, gerente territorial de Andalucía Oriental de Habitat. La firma ya ha entregado 1.200 viviendas en lo que va de año y se asienta en Málaga bajo el argumento de ser “uno de los lugares más atractivos de Europa para invertir”.
El confinamiento ha modificado los hábitos de las familias y, por consiguiente, la demanda del tipo de vivienda: amplias terrazas y una habitación de más
No obstante, localizaciones como Marbella encuentran problemas para la promoción de obra nueva. “La situación logística aquí manda”, argumenta el director comercial de Gilmar en Marbella, Pol Fontán, quien asegura que en su oficina se están batiendo todos los records de los últimos 12 años. “No diría que se ha completado la recuperación, diría que se han superado con creces los datos anteriores a la pandemia”, sentencia. Otro de los buenos indicadores es el ascenso de operaciones con el mercado internacional, que no pudo desplazarse debido a las restricciones de movilidad.
“Hay que ser cautelosos, ya que la obra nueva sigue por debajo de los niveles anteriores a la pandemia, cuando aún no se había alcanzado la normalidad porque nos estábamos recuperando de la crisis financiera”, reconoce el decano del COA, Francisco Sarabia. En cuanto a los proyectos visados, la misma entidad expone que ya se han tramitado 1.648 unidades, un 30% menos que antes de la crisis sanitaria. Entre los argumentos de la entidad se encuentra el retraso administrativo. En este caso, la capital también concentra el mayor número de visados.
Nuevos hábitos en la vivienda
Desde la Asociación de Promotores y Constructores de Málaga también confirman la tendencia. “El mercado está activo y en crecimiento. Las previsiones de viviendas de obra nueva son altas, mientras que el mercado de segunda mano está en fase de ralentización”, expone a esta revista la secretaria general de la institución, Violeta Aragón. ¿Por qué? El crecimiento de la demanda de obra nueva en Málaga también tiene una causa sanitaria. La irrupción del coronavirus ha protagonizado cambios en la demanda en la tipología de vivienda y, como consecuencia, más allá de la rehabilitación, lo que la mayoría de los clientes han optado ha sido por la apuesta de un cambio de residencia. ¿A cuál? “La sociedad busca espacios amplios, funcionales y versátiles”, comenta la directora comercial de Myramar, Lelín Caraballo.
En este sentido, la venta de obra nueva está caracterizada por zonas amplias, terraza o jardín. De hecho, la tendencia es adquirir una propiedad con una habitación de más. “Esta estancia hace las veces de desahogo, oficina de teletrabajo o incluso gimnasio”, explica Caraballo, que coincide con todos los representantes del sector. “En 2020, hemos pasado mucho tiempo en la vivienda y hemos reflexionado sobre en qué tipo de casa nos gustaría vivir”, argumenta la secretaria general de la ACP en Málaga, Violeta Aragón. De hecho, según uno de los últimos estudios de Randstad, empresa líder en España en recursos humanos, estima que en Andalucía es la región en la que las viviendas están mejor preparadas para el teletrabajo. Estima que la cifra rondaría el 55% del total, quince puntos porcentuales superior a la media nacional.
Son tendencias que, junto al teletrabajo, algunos vaticinan que se quedará en nuestra cultura. “Estamos convencidos de que los cambios en la demanda que hemos experimentado desde el inicio de la pandemia han venido a quedarse”, asegura el director general de AQ Acentor, Sven Schoel. La firma tiene en Málaga 1.400 viviendas en desarrollo. Otra de las tendencias en la actualidad es el cuidado por el medioambiente. En este sentido, se están desarrollando proyectos denominados ‘passivhaus’. Se trata de promociones en las que se usa la arquitectura bioclímitica para aportar más valor a la eficiencia energética. “Hay que pensar en el futuro, no solo aprovechar los recursos del presente”, comenta Elena Cuberos, gerente de Exxacon, que ya cuenta con varios edificios en Málaga con estas características.
Los fondos europeos y la seguridad legislativa
El sector de la construcción y promoción ha sido uno de los menos damnificados por la crisis económica provocada por la pandemia de coronavirus. “Esto ha sido una crisis sanitaria y no una crisis económica”, puntualiza el director de Gilmar en Málaga, Alberto Ortíz. En este sentido, el sector ha sido el que menos desempleo ha protagonizado. De hecho, el paro en Málaga en el sector no superó el 1% interanual en los meses más agudos de la situación epidemiológica.
En cualquier caso, desde distintas instituciones están a la espera de inversión pública. Es el caso de los fondos europeos Next Generation. “Habrá que estudiar bien cómo se gestionan”, expone con escepticismo el decano de los arquitectos en Málaga. En otro orden, la atención también se centra en los últimos movimientos administrativos. “Las novedades deben venir a facilitar seguridad y confianza en la inversión para que el mercado sea estable y no limite la propiedad privada”, advierten desde la Asociación de Promotores y Constructores.
El uso de la tecnología
La tecnología ha sido la gran aliada de la promoción inmobiliaria durante el último año y medio. La COVID19 también es su causa. Si bien es verdad que las distintas promotoras ya tenían el uso de vídeos o páginas webs interiorizado en su estrategia de compraventa, no era el canal principal como (casi) llegó a convertirse durante la pandemia. El uso de drones, visitas virtuales en 3D o videollamadas fueron la norma y han llegado para quedarse.
El precio, también en alza
El precio de obra nueva en Málaga sigue creciendo en toda la provincia de Málaga. “El ticket medio antes de la pandemia rondaba los 270.000 euros frente a los casi 400.000 de ahora”, explican desde Gilmar Marbella. Es una tendencia que comparten todos los operadores locales y que confirman las estadísticas. Según diferentes estudios de consultoras inmobiliarias, la variación interanual del precio de la vivienda en Málaga supera el 5%. La provincia malagueña se sitúa como la andaluza más cara con un precio estimado de 2.400 euros por metro cuadrado. Sevilla le sigue con 1.555 euros. En el lado contrario, la provincia más barata es Jaén, con un precio de 1.034 euros por metro cuadrado.
Málaga, junto a Madrid y Barcelona en proyección
El buen ritmo de las operaciones en Málaga es extrapolable al resto de las provincias andaluzas. De hecho, según el Centro de Información Estadística del Notariado, el incremento de las operaciones de compraventa de vivienda en Andalucía en el último año, se situó por encima de la media nacional. Si en España el incremento interanual fue del 11,9%, en Andalucía fue del 15,1%. Málaga lidera las operaciones en la región. De hecho, según uno de los últimos estudios de Savills Aguirre Newman, Málaga es ya el tercer foco de inversión inmobiliaria del país tras Madrid y Barcelona.