Con el objetivo de conocer si el aumento del número de vivienda turística que en los últimos tiempos ha tenido lugar en muchas ciudades españolas es uno de los factores que está afectando al incremento del precio de la vivienda, Krata Sociedad de Tasación ha impulsado, en colaboración con Precioviviendas.com, el I Observatorio del Impacto de la Vivienda Turística (OIVT).
Gracias a los resultados del estudio, Krata ha podido confirmar que efectivamente sí existe una relación entre el nivel de concentración de vivienda turística y el incremento del precio de las viviendas. Así, en los resultados obtenidos en este I Observatorio del Impacto de la Vivienda Turística se puede observar cómo el nivel de concentración de vivienda de uso turístico (VUT) por secciones censales determina significativamente la evolución del precio de la vivienda.
A partir del conocimiento inmobiliario acumulado por Krata en 35 años de actividad tasadora y la valoración trimestral que Precioviviendas.com realiza de 20 millones de viviendas a nivel nacional, ambas empresas han realizado este estudio pionero que analiza por primera vez la relación existente entre la vivienda turística y la evolución del precio de la vivienda.
A mayor concentración de vivienda turística mayor incremento del precio de la vivienda
El estudio parte del análisis de la concentración de vivienda turística a nivel de sección censal, con la geolocalización individual de todas las viviendas turísticas publicadas en los portales Inside, AirBnB y DataHippo, con el objetivo de seleccionar aquellas provincias con un nivel relevante de penetración de vivienda turística.
De ese análisis inicial se concluye que la VUT tiene un nivel de penetración relevante (por encima del 1%), y suficiente para impactar sobre la evolución del precio, en 18 provincias españolas, que representan un 70% de la población y un 77% de las viviendas catastradas en España, y es en ellas sobre las que se centra el análisis del OIVT.
En base al análisis de la evolución del precio de la vivienda a lo largo del 2018 en relación con el nivel de concentración de VUT en dichas provincias se han obtenido las siguientes conclusiones:
- El estudio confirma la relación entre la existencia de VUT y la evolución del precio de la vivienda, de forma que se demuestra recurrentemente que a mayor concentración de vivienda turística mayor incremento del precio de la vivienda.
- Pero no sólo eso, el análisis muestra además que llegado un determinado nivel de concentración el comportamiento del precio empeora, es decir, no se incrementa de forma más acusada o incluso llega a decrecer, de lo que se concluye la existencia de un ‘punto de saturación’ en la relación entre ambas variables.
- El estudio permite además establecer cuatro zonas de comportamiento homogéneo en relación a la evolución del precio de la vivienda, zonas sobre las que se ha realizado un análisis más pormenorizado de la relación entre el nivel de concentración de VUT y el precio de la vivienda: Litoral (que agrupa los provincias del litoral mediterráneo más Cádiz, Huelva y Cantabria), Islas (con el análisis de ambos archipiélagos), Madrid y Sevilla.
El litoral
Los resultados del litoral confirman la tendencia general de mayor incremento del precio a mayor nivel de concentración de VUT, al igual que presenta claros síntomas de saturación a partir de niveles de concentración por encima del 7% donde el nivel de crecimiento del precio comienza a descender.
Esta tendencia se observa en todas las provincias de la zona, destacando además como la desaceleración es similar tanto en el caso de los municipios del litoral como en las capitales, a pesar de los niveles de incremento del precio muy superiores en el caso de las últimas, y en ambos casos más del 50% de las viviendas se localizan en secciones censales con altos niveles de penetración de VUT.
Por el contrario, en el caso de la provincia de Málaga, el nivel de desaceleración del precio en la capital es más suave que en los municipios del litoral donde el 82% de las viviendas se localizan en secciones censales con un nivel relevante de concentración de vivienda turística.
Distritos de la capital malagueña
En el análisis por distritos de Málaga capital cabe destacar en primer lugar que nueve de los once distritos del municipio presentan un nivel relevante de concentración de VUT. Además, en los distritos de Ciudad Jardín y Palma-Palmilla el 100% de las viviendas se localizan en secciones censales con un nivel muy alto de concentración de VUT, por encima del 7%, así como el 82% en el caso del distrito Centro.
La tendencia observada a nivel general se reproduce mayoritariamente a nivel de distrito presentando desaceleración en el precio a partir de altos niveles de penetración de vivienda turística en todos los casos.