El precio medio de la vivienda de obra nueva en Málaga sube un 20%

El precio medio de una vivienda plurifamiliar con una superficie de 120m² alcanza los 260.457 euros (2.159 euros/m2) y el de una vivienda unifamiliar de 190m² los 344.011 euros (1.800 euros/m2).

Asistentes a la presentación del informe
Asistentes a la presentación del informe.

Debido a la escasa oferta de obra nueva, el precio medio de la vivienda en Málaga subió un 20 % en 2018, según el informe Mercado Residencial Málaga de la consultora internacional Savills Aguirre Newman, que cifra en 260.457 euros el precio medio de una vivienda plurifamiliar, mientras que el precio medio de una vivienda unifamiliar alcanza los 344.011 euros. El mercado residencial de Málaga se caracterizó en 2018 por su consolidación y crecimiento, gracias al impulso proporcionado por la entrada de los grandes desarrolladores nacionales y el regreso de los promotores locales.

Este incremento de los precios sitúa el precio medio por metro cuadrado de la vivienda plurifamiliar en 2.159 euros, mientras que el de una vivienda unifamiliar es de 1.800 euros. Por zonas, los precios medios más elevados se han registrado en el distrito Centro (3.337€/m2), en Málaga Este (2.817€/m2) y en Puerto de la Torre-Teatinos (2.066€/m2). Por el contrario, los distritos que registraron un menor precio medio fueron Ciudad Jardín (1.060€/m2) y Alhaurín de la Torre (1.594€/m2).

Este incremento de precios ha respondido, además de a la escasez de oferta, al encarecimiento de los costes de construcción (en algunos proyectos llegan a suponer hasta un 40 % del precio final de la vivienda), el incremento de precios de repercusión en la venta de suelo finalista, la ralentización de obtención de licencias de construcción, así como al incremento de la demanda tanto por parte tanto por parte de inversores como de compradores finalistas.

Respecto a nuevos proyectos, el informe de Savills Aguirre Newman destaca Torre del Río, que consta de un edificio residencial formado por 99 viviendas y tres torres residenciales diseñadas por el arquitecto Carlos Lamela junto a las que se levantará un hotel; La Térmica, proyecto diseñado por el prestigioso estudio francés Francois Leclercq; Martiricos, residencial libre y vivienda de protección oficial, oficinas y comercial junto al centro histórico de la ciudad. 

En cuanto a los ritmos de venta, en 2018 la vivienda plurifamiliar registró muy buenos datos, con un total de 33 promociones que completaron al 100 % su comercialización. El plazo medio de comercialización de un proyecto residencial de 56 unidades de media, fue de algo más de 19 meses, lo que representa un porcentaje de venta al mes del 5,2 % desde que se inició su comercialización.

Vivienda unifamiliar

La promoción de vivienda unifamiliar se concentró en Málaga Este, Puerto de la Torre y las zonas aledañas a la ciudad como Churriana, Alhaurín de la Torre y Rincón de la Victoria. En concreto, la oferta inicial en Alhaurín de la Torres fue de 192 viviendas, en Churriana de 142 y en Puerto de la Torre de 83 viviendas. Mientras, los precios medios más elevados se registraron en Málaga Este (2.844€/m2), Puerto de la Torre (1.955€/m2) y Alhaurín de la Torre (1.620€/m2).

El plazo medio de comercialización de una vivienda unifamiliar se sitúo en 16,5 meses para una promoción tipo de 22 unidades, un porcentaje de venta mensual del 6,1 %.

Vivienda de segunda mano

Según apunta el informe de Savills Aguirre Newman, la escasa oferta de obra nueva en el mercado y sus precios crecientes está dirigiendo a la demanda hacia el mercado de segunda mano. Durante el paso año se han detectado incrementos tanto en la oferta como en la demanda de viviendas de esta tipología, con una oferta de entre 5.500 a 6.000 viviendas en los distritos objeto de este informe.

En cuanto a los precios, Málaga Este, el distrito Centro y la Carretera de Cádiz formaron el pódium del mercado con los precios medios más elevados de la ciudad (3.312€/m2, 2.896 €/m2 y 2.292 €/m2, respectivamente). En el lado opuesto, se encuentran los distritos de Ciudad Jardín, Bailén Miraflores y Alhaurín de la Torre (1.694€/m2, 1.692€/m2 y 1.654€/m2, respectivamente) con los precios medios más bajos.

Durante los últimos seis años la compra-venta de viviendas no ha dejado de crecer. Con respecto a 2013, el número de transacciones realizadas de este tipo de vivienda ha crecido un 155 %. Durante 2018, la segunda mano supuso el 89 % de las viviendas vendidas en la ciudad.

Residencial en alquiler

En Málaga, el alquiler sigue la tendencia observada a nivel nacional y se está produciendo un incremento en el número de hogares que viven de alquiler, si bien, el mercado se encuentra con una situación compleja desde el punto de vista de la oferta, ya que no hay un mercado profesionalizado, estando la mayoría de la oferta en manos de particulares.

Esta oferta de vivienda de alquiler está muy focalizada en vivienda plurifamiliar y Savills Aguirre Newman estima que la oferta de vivienda en alquiler de larga estancia (incluidos edificios exclusivos en alquiler) se encuentra entre las 1.000 y 1.300 viviendas.

En 2018, las áreas más demandadas fueron la zona centro y su entorno, la Carretera de Cádiz y Puerto de la Torre-Teatinos. Durante los últimos años, tanto la oferta como la demanda se han desplazado del centro histórico a zonas aledañas, que cuentan con precios más competitivos y buenas comunicaciones con el centro de la ciudad y con las principales zonas de oficinas. Este desplazamiento se debe al auge de la vivienda turística en el centro histórico y el consecuente detrimento del alquiler de larga estancia. La mayor rentabilidad del alquiler turístico ha sido la clave de este cambio.

La escasez de oferta de calidad y el auge del alquiler turístico han elevado durante los últimos años el precio de alquiler. En líneas generales, el precio medio de la vivienda plurifamiliar ha crecido de forma sostenida y constante entre el 2-3 % anual. Málaga Este (1.150€/mes), Carretera de Cádiz (961€/mes) y Centro (896€/mes) han sido durante 2018 los distritos con rentas más elevadas, mientras que las zonas con rentas más accesibles son Alhaurín de la Torre (614€/mes), Ciudad Jardín (695€/mes) y Rincón de la Victoria (762€/mes).

El informe de Savills Aguirre Newman también señala que la tipología de edificios exclusivos en alquiler de larga estancia no acaba de consolidarse en la ciudad de Málaga. Prueba de ello es que solo se ha registrado en 2018 la entrada en el mercado de un nuevo edificio de esta tipología en la zona oeste de la ciudad, que cuenta con una amplia lista de espera. Málaga solo cuenta con ocho edificios de esta tipología, todos ellos ocupados prácticamente al 100 % y con listas de espera que en algunos casos superan el año.