El director de Savills Andalucía, José Félix Pérez-Peña, fue rotundo durante la presentación del informe Visión Málaga 2025: “El problema de la vivienda en la ciudad irá a más a corto plazo”. El desajuste entre nuevos hogares y producción residencial está disparando los precios y limitando el acceso a la vivienda habitual.
En la última década, la provincia ha sumado 84.000 nuevos hogares, y el Instituto Nacional de Estadística prevé que se dupliquen hasta 151.000 en los próximos diez años. Ese aumento supera ampliamente la capacidad constructiva actual y, según Savills, tensionará todavía más un mercado que ya crece a doble dígito.
Duplicar la producción: de 4.000 a 8.000 viviendas al año
Actualmente, Málaga genera una oferta inicial de unas 4.000 viviendas anuales (sumando promociones en construcción y en proyecto).
El informe considera que la ciudad debería elevar ese ritmo hasta 8.000 al año, una cifra que permitiría atender el potencial de crecimiento demográfico y económico de la capital y su área metropolitana.
“El equilibrio entre oferta y demanda pasa por acelerar la producción con la colaboración de todos los agentes”, recalcó Pérez-Peña.
En contraste, la capacidad real de la ciudad es de 16.400 viviendas en diez años, de las cuales 9.000 serán protegidas (VPO). Además, “esta cifra solo será viable si se agilizan los procesos urbanísticos y la urbanización de los suelos”, advirtió el directivo.
Los grandes desarrollos urbanos, clave hasta 2035
Las actuaciones que concentran la mayor parte de las futuras entregas son:
- Distrito Zeta, Cortijo Merino y La Térmica, que sumarán 5.570 viviendas en 2027;
- SUP-T8, Atabal y Morales, con 1.054 unidades para 2028;
- El Tinto, Lagar de Oliveros, Rojas Santa Tecla y Repsol, 5.342 viviendas en 2029;
- PERI Nereo y Casablanca-Pizarra, con 1.261 unidades en 2030;
- San Rafael y Santa Rosalía, con 3.200 previstas para 2035.
Pérez-Peña subrayó que Campanillas será determinante, al concentrar 4.500 de las viviendas protegidas previstas, y reclamó liderazgo institucional para coordinar su urbanización.
Nuevos formatos habitacionales para aliviar el alquiler
El cambio demográfico, entre otros motivos, ha disparado el precio del alquiler, que se ha incrementado un 176% en una década, hasta los 1.571 euros mensuales de media. Como solución inmediata al encarecimiento del arrendamiento, Savills defiende impulsar formatos como el Build to Rent, el coliving o el flex living, que podrían aportar 5.000 unidades alojativas en cinco años.
Estas tipologías -muchas en suelo terciario- responden a la diversidad de la demanda: jóvenes profesionales, estudiantes, trabajadores tecnológicos y nómadas digitales, además de inversores y compradores de segunda residencia.
Los precios rozan máximos y apuntan a la estabilización
El estudio refleja que el precio medio de la vivienda nueva en Málaga ha crecido un 15% en cinco años, hasta situarse en 4.846 euros por metro cuadrado en 2025. Para una vivienda tipo de 114 m², el importe medio alcanza 613.181 euros.
Los distritos más caros son Carretera de Cádiz (6.669 €/m²), Málaga Este (6.461 €/m²) y Centro Histórico (5.888 €/m²), mientras que las zonas más asequibles ya superan los 2.500 €/m².
No obstante, el 90% de las viviendas vendidas (nuevas y de segunda mano) están por debajo de los 450.000 €, lo que evidencia que el problema no es el segmento de lujo, sino la falta de producto asequible.
Aunque no se prevén bajadas en el corto plazo, Savills estima que en algunos barrios los precios han tocado techo y tenderán a consolidarse.
Extender la ciudad hacia el área metropolitana
El informe también aboga por ampliar el crecimiento hacia municipios como Cártama o Pizarra, apoyándose en la red de Cercanías, para ofrecer vivienda a precios más contenidos y repartir la presión de la demanda sobre la capital.
“Nos tendremos que acostumbrar a vivir en Pizarra o Cártama”, apuntó Pérez-Peña, recordando que la expansión metropolitana será esencial para la sostenibilidad del mercado inmobiliario malagueño.
Hoteles: más plazas, pero aún por detrás de Sevilla
El estudio destaca que Málaga ha superado las 7.000 habitaciones hoteleras, lo que equivale a unas 14.000 camas, pero sigue muy por debajo de Sevilla (25.000).
Solo en 2025 la planta hotelera ha incorporado 719 habitaciones en nueve establecimientos, y hay previsión de otras 700 en cinco hoteles adicionales, incluidos dos de cinco estrellas.
Pese al crecimiento, la ciudad necesita más cantidad y más calidad, ya que la demanda turística sigue batiendo récords y la presión se traslada a la vivienda de uso turístico.
Oficinas: del vacío al éxito
El sector de oficinas es uno de los grandes casos de éxito recientes. Desde la llegada de Google en 2018, Málaga ha atraído empresas tecnológicas y de servicios que demandan superficies modernas.
Promotores como Insur o Merlin Properties han desarrollado edificios que hoy están ocupados incluso antes de su inauguración, con rentas prime en torno a 25,5 €/m²/mes.
Savills considera que este mercado consolida a Málaga como un hub competitivo frente a Madrid o Barcelona, aunque advierte de la necesidad de crear más producto para acompañar la llegada de trabajadores cualificados que, a su vez, requieren vivienda.
Retail: pleno en el centro y expansión hacia La Merced
El retail malagueño mantiene ocupación plena en ejes como Larios o Granada, con rentas que han subido un 39% en las calles secundarias y un 14% en el Centro.
Savills recomienda extender la mancha comercial del casco histórico hacia la Plaza de la Merced y la calle Victoria, aprovechando la apertura del hotel de cinco estrellas de Meliá y la atracción de marcas de semilujo acordes al perfil del nuevo turista.
Logística: déficit estructural y oportunidad inversora
El informe califica de “dramática” la situación del suelo logístico en la capital. Málaga dispone de menos de 300.000 m² logísticos, cuando debería superar 1,2 millones para situarse en la media nacional (0,8 m² por habitante).
Savills subraya que existe demanda e interés inversor, pero falta suelo y agilidad administrativa, lo que eleva los costes de distribución y acaba repercutiendo en los precios de consumo.
