María Matos, directora de estudios de Fotocasa, alerta sobre la grave crisis habitacional en España, marcada por una accesibilidad a la vivienda en mínimos históricos y una demanda insostenible. En esta entrevista, analiza las causas del problema, el impacto de las políticas actuales y las posibles soluciones para equilibrar un mercado altamente tensionado, especialmente en ciudades como Málaga.
Pregunta: ¿Está España atravesando una crisis de vivienda?
María Matos: Sí, estamos a las puertas de una crisis habitacional. Los niveles de accesibilidad a la vivienda están en mínimos históricos. Esto significa que el esfuerzo que un ciudadano debe realizar, tanto para comprar una vivienda como para vivir de alquiler, está en máximos. En Málaga, por ejemplo, se necesitan más de 9 años de salario íntegro para adquirir una vivienda, o destinar el 50% del salario al alquiler. Hay un gran desequilibrio entre oferta y demanda, lo que ha reducido drásticamente la accesibilidad. Estamos llegando tarde para solucionarlo a corto plazo.
P: ¿Cuáles son las posibles soluciones a esta situación?
M.M.: Es fundamental estimular la oferta de vivienda. Desde 2010, no se ha construido suficiente vivienda debido al estigma de la crisis inmobiliaria y financiera. A esto se suman factores como la falta de suelo, el alto precio de los terrenos, el incremento de los costes de los materiales y la falta de mano de obra. Además, el acceso a créditos para los promotores es complicado, y la burocracia excesiva dificulta la construcción. A corto plazo, es crucial rehabilitar viviendas a través de fondos como los Next Generation, y fomentar políticas de descentralización de oportunidades laborales para que no toda la demanda se concentre en grandes ciudades como Málaga.
Aunque algunas medidas recientes, como los avales para la compra de vivienda, han sido bien recibidas, siguen estimulando la demanda, cuando lo que realmente necesitamos es aumentar la oferta. La demanda está en máximos históricos, en parte debido a factores como el envejecimiento de la población y los cambios en los núcleos familiares, donde antes cinco personas vivían en una sola casa y ahora cada una requiere su propio hogar.
P: ¿Cómo evalúa la Ley de Vivienda?
M.M.: La Ley de Vivienda tenía objetivos positivos, como equilibrar el mercado de alquiler y fomentar la vivienda asequible, pero los resultados han sido negativos. En el último año, la oferta de alquiler ha disminuido, con muchas viviendas pasándose al mercado turístico o temporal, y los precios han subido considerablemente, como en Málaga, donde el alquiler ha aumentado un 20%. La falta de consenso con los agentes privados ha sido un gran problema, ya que el 95% de las viviendas está en manos de particulares. El intervencionismo en un mercado tan volátil como el de alquiler no ha tenido buenos resultados.
P: ¿Por qué el parque de viviendas en España está mayoritariamente en manos de particulares?
M.M.: Hace 15 años se dejó de construir vivienda pública, y ahora hay menos promotores. La administración no tiene el músculo financiero necesario para construir vivienda social. Aunque ciudades como Málaga están haciendo esfuerzos significativos para sacar viviendas al mercado, estos son insuficientes. En Málaga, por ejemplo, calculamos que harían falta unas 2.000 viviendas sociales al año para cubrir el déficit actual, y en toda Andalucía, serían necesarias 100.000 viviendas para equilibrar oferta y demanda.
P: ¿Cuál es la situación actual de Málaga en términos de acceso a la vivienda?
M.M.: Málaga es una de las ciudades más tensionadas de España. Es la segunda ciudad del país, después de Palma de Mallorca, en alcanzar los precios máximos tanto en compra como en alquiler. En los últimos cinco años, el precio de la vivienda en Málaga ha subido un 40%, y solo en el último año, un 20%. Este crecimiento, impulsado por la fuerte demanda, especialmente de empresas internacionales y compradores extranjeros, podría continuar a un ritmo elevado en los próximos años.
P: ¿Se ha notado un cambio en los hábitos de los usuarios respecto a la compra y alquiler?
M.M.: Desde la pandemia, las preferencias habitacionales han cambiado. Antes, el alquiler era la primera opción para muchos, pero ahora hay una mayor demanda de compra. Esto se debe a que, en muchos casos, la cuota hipotecaria es más baja que el precio del alquiler. Sin embargo, el mercado de alquiler está bajo mínimos, en parte por las intervenciones legislativas que han desincentivado a los propietarios a alquilar sus viviendas.
P: ¿Existen similitudes entre la situación actual y la burbuja inmobiliaria de 2007?
M.M.: La única similitud que vemos es el calentamiento de los precios. En un corto periodo de tiempo, los precios de la vivienda han subido de manera desproporcionada, algo que no sucede con otros bienes y servicios. Sin embargo, las condiciones financieras actuales son diferentes. Las entidades financieras tienen criterios más estrictos y no están otorgando créditos de alto riesgo, lo que evita el riesgo de otra crisis similar. Además, las cuentas de los bancos están saneadas y la tasa de ahorro de las familias es estable.
P: ¿Cree que los precios seguirán subiendo en Málaga?
M.M.: El crecimiento de los precios dependerá del poder adquisitivo de los compradores. En Málaga, el 32% de las compraventas las realizan extranjeros, que tienen un mayor poder adquisitivo que los locales. Mientras la demanda se mantenga estable, es probable que los precios sigan subiendo.
P: ¿Por qué no se construye más vivienda social en España?
M.M.: No se construye porque la administración no puede financiarlo y para los promotores privados no es rentable. Aunque se libere suelo y se den incentivos, no es suficiente. Los promotores necesitan ver una rentabilidad, y actualmente no la hay en este tipo de proyectos.
P: ¿Qué ciudades de Andalucía están en situaciones similares a Málaga en cuanto a tensión habitacional?
M.M.: Cádiz, Granada y Sevilla son otras ciudades donde el mercado inmobiliario está empezando a tensionarse. Estas ciudades están experimentando un crecimiento significativo, impulsado por la demanda estudiantil, en el caso de Granada, y la actividad económica, en el caso de Sevilla.
P: ¿Qué opina sobre la regulación del mercado de la vivienda turística?
M.M.: Creemos que la vivienda turística debe estar regulada, pero las políticas prohibicionistas no son la solución. Las viviendas turísticas están respondiendo a una gran demanda que las plazas hoteleras no pueden cubrir, y tienen un impacto económico importante. No creemos que estas viviendas sean responsables del aumento del precio de la vivienda; el verdadero problema es la falta de oferta. Hemos pasado de construir 600.000 viviendas anuales durante la burbuja inmobiliaria a solo 100.000 actualmente.
P: ¿Qué factores han contribuido a la disminución de la construcción de vivienda en España?
M.M.: Hay varios factores, como la escasez de suelo disponible y la falta de financiación para los promotores. Además, la excesiva burocracia y los riesgos asociados a la inversión han desincentivado a los promotores privados. Aunque los tipos de interés están bajando, lo que podría aumentar la demanda, la oferta sigue siendo insuficiente, lo que hará que los precios sigan subiendo.
