El acceso a la vivienda en Andalucía afronta un nuevo obstáculo más allá del precio del metro cuadrado: la elevada fiscalidad. Según un análisis de la Cátedra Real Estate Alfil de San Telmo Business School, quienes adquieren su primera vivienda habitual en la región deben destinar al pago de impuestos más de un año de salario neto, lo que convierte el sueño de la propiedad en un reto casi inalcanzable para muchos hogares.
Una fiscalidad entre las más altas de la OCDE
España ocupa el segundo puesto en tributación efectiva marginal sobre vivienda habitual dentro de los países de la OCDE, según el Instituto de Estudios Económicos. La presión fiscal se concentra especialmente en la primera vivienda, lo que afecta a jóvenes y familias con rentas medias y bajas.
“No es lógico que un ciudadano pague en impuestos lo mismo que gana en un año para ejercer su derecho constitucional a una vivienda digna”, subraya Francisco de Asís Gómez Palma, presidente de la Cátedra Real Estate Alfil y CEO de Alfil Patrimonial Socimi S.A.
Málaga, la provincia más tensionada
La dificultad se agrava en provincias como Málaga, donde el precio medio alcanza los 3.775 €/m², frente a los 2.518 €/m² de la media andaluza, con un incremento anual del 15 %, según datos de Idealista. A estos precios se suman los impuestos: 8 %–10 % de ITP para vivienda usada; y 10 % de IVA + AJD en obra nueva.
El desembolso resultante, entre 20.000 y 35.000 euros, supera con frecuencia el salario neto medio andaluz de 23.000 euros.
“Resulta paradójico que mientras se busca facilitar la compra de un inmueble, se mantengan impuestos que encarecen automáticamente su adquisición en miles de euros. Si de verdad queremos soluciones estructurales, este es uno de los puntos que hay que revisar de forma urgente”, añade Gómez.
Propuesta de rebaja fiscal
La Cátedra Real Estate Alfil plantea a las administraciones suprimir o reducir drásticamente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD) para la compra de la primera vivienda habitual. La medida estaría enfocada en residentes fiscales y zonas tensionadas, excluyendo segundas residencias o inversión especulativa.
Esta iniciativa se suma a otras ya formuladas por la Cátedra como la agilización de los planes de ordenación urbana, el fomento de la industrialización constructiva, la creación de instrumentos financieros mixtos (público-privados) o el refuerzo de la seguridad jurídica en el desarrollo inmobiliario.
El profesor Josep Mor Figueras, director académico de la Cátedra, advierte que esta fiscalidad “penaliza a quienes intentan acceder a su primera vivienda” y subraya la necesidad de soluciones estructurales.
Por su parte, Álvaro Osborne Gutiérrez, CEO de Constructora GESTECO, recuerda que el precio de la vivienda crece muy por encima del salario —apenas un 2,7 % en 2024—, y que la falta de ahorro impide reunir el 20 % necesario para acceder a una hipoteca. “La rebaja fiscal permitiría abrir el acceso a un espectro mucho más amplio de la sociedad”, señala.
Un enfoque constitucional y social
El artículo 47 de la Constitución Española reconoce el derecho a una vivienda digna y obliga a los poderes públicos a facilitar el acceso. Desde la Cátedra se considera incoherente que este derecho esté gravado con una carga fiscal que dificulta su ejercicio real.
“Estamos ante una oportunidad para repensar el sistema fiscal en clave social, económica y constitucional. El acceso a una vivienda no puede considerarse un lujo. Es un derecho”, concluye Francisco de Asís Gómez Palma, presidente de la Cátedra Real Estate Alfil y CEO de Alfil Patrimonial Socimi S.A.
Sobre la Cátedra Real Estate Alfil
La Cátedra Real Estate Alfil es una iniciativa académica de San Telmo Business School, con sede en Málaga y respaldada por Grupo Alfil y otras empresas líderes del sector. Su objetivo es reunir a representantes del ámbito empresarial, financiero y urbanístico para analizar los principales retos del mercado inmobiliario, identificar tendencias y generar propuestas estratégicas y viables.
