En los últimos años, el crecimiento imparable de las viviendas y apartamentos turísticos ha transformado el panorama urbano de muchas ciudades españolas. Si bien su contribución a la economía es significativa, también lo son sus efectos negativos, entre los que destacan el encarecimiento del precio del alquiler y la reducción de la oferta de arrendamientos destinados a vivienda habitual.
En este contexto, Andalucía ha decidido actuar con determinación mediante una batería de nuevas normas que buscan limitar la proliferación de este tipo de alojamientos.
El pasado 3 de marzo de 2025, el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía publicó el Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero, que establece medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Esta norma no solo impulsa la construcción de vivienda protegida, sino que también refuerza la regulación del uso turístico de inmuebles, otorgando a los ayuntamientos herramientas urbanísticas para contener su crecimiento.
Esta nueva normativa se suma al Decreto 31/2024, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía, que ya reformó la legislación autonómica sobre viviendas y apartamentos turísticos, endureciendo los requisitos para la inscripción de nuevos alojamientos.
Andalucía se sitúa así a la vanguardia de una tendencia que se extiende por toda España, cuyo objetivo es recuperar el equilibrio entre turismo y vivienda, protegiendo el derecho de los residentes al acceso a un hogar sin renunciar al dinamismo del sector. La regulación continúa avanzando y todo indica que aún no ha hecho más que comenzar.
La medida más destacada del Decreto-ley 1/2025 en esta materia es la obligación de que las viviendas turísticas sean expresamente compatibles con el planeamiento urbanístico.
Además, los municipios podrán suspender la concesión de nuevas licencias mientras adaptan su normativa para regular esta actividad. Esta posibilidad abre la puerta a decisiones como la recientemente adoptada por el Ayuntamiento de Málaga.
En coherencia con el nuevo marco normativo, el Ayuntamiento de Málaga ha aprobado inicialmente la modificación de su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) mediante una medida pionera: la zonificación de los barrios según su presión turística residencial.
Desde el 14 de enero de 2025, 43 barrios de Málaga han quedado blindados ante nuevas viviendas de uso turístico, al haberse superado el 8 % de VUT respecto al total de viviendas familiares. Esta decisión, basada en un estudio técnico, vincula directamente dicha saturación con los problemas de acceso a la vivienda y la pérdida de calidad de vida en los entornos residenciales.
Rafael Roldán, Abogado en Méndez Padilla Abogados y Asociados.
