El mercado inmobiliario sigue moviéndose entre datos que dan vértigo. El informe ‘Vivienda de obra nueva 2025’ de Tinsa by Accumin recoge los principales incrementos que se están dando, tanto en viviendas de segunda mano como en obra nueva. Málaga se sitúa entre los lugares donde más se ha incrementado el coste de inmuebles. Así, respecto a obra nueva, en la provincia el precio supera en un 2% los máximos de la burbuja inmobiliaria en términos reales, descontando el efecto de la inflación. En términos nominales, están en un 24,4%.
Respecto a la capital, las variaciones anuales en 2024 a nivel nacional se han situado entre una subida del 25% y caídas del -6,7% en términos nominales, estando las alzas más intensas en Málaga capital, con 24,4%, tras Vigo (25%). Respecto a los precios de obra nueva más elevados, destaca Marbella junto a Barcelona, San Sebastián, Madrid y Bilbao. El precio de la obra nueva en las capitales de provincia se encuentra entre un 59% y un 13% por encima del precio de la vivienda de segunda mano y en los municipios secundarios relevante estudiados entre un 89% y un 4%.
El informe de Tinsa by Accumin destaca que, tras el alza de la demanda residencial, especialmente notable desde 2021, está el aumento de la población, el ahorro acumulado y la resistencia del empleo y la movilización de la inversión. Sin embargo, las cifras de compraventa de vivienda nueva permanecen estancadas, evidenciándooslos que hay una limitación de oferta disponible. Este desacoplamiento está tensionando los precios residenciales por encima de la inflación, especialmente en el caso de la obra nueva, que, según las tasaciones de Tinsa by Accumin, se encareció un 7,6 % en 2024, frente al 4 % que lo hizo la segunda mano. En promedio, la obra nueva (2.528 €/m2) es un 44% más cara que la segunda mano.
Precios superan los niveles del ‘boom’ inmobiliario
Málaga se enfrenta a una crisis de acceso a la vivienda derivada de la pérdida de poder adquisitivo tras la pandemia y el encarecimiento de la obra nueva. Según el informe de Tinsa by Accumin, el esfuerzo teórico de compra para una vivienda de obra nueva en la provincia malagueña se sitúa por encima del 50 % de la renta disponible media, una cifra que evidencia la dificultad de acceso para los compradores locales. El auge del turismo y la inversión extranjera han impulsado los precios de la vivienda, especialmente en la costa. En localidades como Málaga capital y Marbella, el valor de la obra nueva ya ha superado los niveles alcanzados en la burbuja inmobiliaria de 2007 en términos reales. En el caso de Málaga, los precios han subido un 24,4 % interanual, mientras que en Marbella la tendencia al alza también se mantiene.
El informe destaca que muchos municipios costeros han reorientado su oferta de obra nueva hacia el turismo, tanto internacional como de otras provincias españolas. Este fenómeno ha provocado que el comprador medio local tenga dificultades para acceder a una vivienda en su propia ciudad. Además, las compraventas realizadas por entidades jurídicas con mayor capacidad financiera han adquirido un peso significativo en ciertas ubicaciones, desplazando a los compradores individuales. El desajuste entre la oferta y la demanda ha impulsado la revalorización de la vivienda de obra nueva en un 66 % desde los mínimos de la crisis de 2008, situándose un 10 % por encima del pico de la burbuja inmobiliaria de 2007 en términos nominales. Sin embargo, descontando el efecto de la inflación, la revalorización es del 35 %, manteniéndose un 21 % por debajo de los niveles de la burbuja.
Málaga, entre las provincias con mayores incrementos
A nivel nacional, las provincias que han registrado los incrementos más intensos en el precio de la vivienda de obra nueva en el último año son Málaga, Baleares, Madrid y Cantabria. En particular, Málaga destaca con un alza del 24,4 % en la capital, situándose entre las ciudades con mayores subidas, junto con Vigo (+25 %), Alcoy (+20,5 %) y Santander (+20,2 %). El esfuerzo teórico de compra en Málaga y otras provincias turísticas como Cádiz y Alicante supera el 50 % de la renta disponible media. En algunas ubicaciones específicas, como Marbella y Benidorm, este porcentaje es incluso mayor, reflejando el impacto del alza de precios en los compradores locales.
El precio de la obra nueva en Málaga capital es un 24,4 % superior al del año pasado, lo que la sitúa como una de las ciudades con mayores dificultades de acceso a la vivienda. Esta situación afecta especialmente a quienes buscan comprar su primera vivienda, ya que los salarios medios no han crecido al mismo ritmo que el mercado inmobiliario. A medida que la vivienda de obra nueva se encarece y se orienta cada vez más hacia un mercado internacional y de inversores, los residentes locales ven reducidas sus opciones de acceso a una propiedad. La situación en Málaga refleja una tendencia que afecta a otras zonas turísticas del país, donde la vivienda se ha convertido en un bien cada vez más inaccesible para la población local.
